Eine Mietvertrag-Vorlage (Mietvertrag-Muster) ist ein vorgefertigtes Dokument, das die gesetzlichen Mindestinhalte eines Schweizer Wohnungsmietvertrags abdeckt. Rechtliche Grundlage ist OR Art. 253: «Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten.» Eine gute Vorlage enthält aber weit mehr als dieses Minimum.
Die Szene kennt wohl jeder: Die Wohnung ist besichtigt, der Handschlag ist gemacht, und wenige Tage später liegt ein Vertragsdokument auf dem Tisch — meistens als PDF, manchmal als ausgedrucktes Formular vom Hauseigentümerverband. Viele Mieterinnen und Mieter unterschreiben, ohne jede Klausel zu lesen. Das kann teuer werden. Und Vermieter, die Vorlagen unkritisch aus dem Internet übernehmen, riskieren Klauseln, die vor Gericht keinen Bestand haben.
Dieser Leitfaden nimmt eine Mietvertrag-Vorlage für Schweizer Wohnraum Abschnitt für Abschnitt auseinander: Was ist gesetzlich Pflicht, was ist empfehlenswert, was ist schlicht nichtig — und wie formuliert man es richtig?
Die obligatorischen Klauseln: Was in jede Vorlage muss
Das Obligationenrecht gibt keinen exakten «Pflichtinhaltskatalog» für den Mietvertrag vor. Was jedoch fehlen darf und was nicht, ergibt sich aus dem Zusammenspiel von OR Art. 253 ff. und der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Die Rechtspraxis hat ausserdem klargestellt: Ohne bestimmte Angaben ist ein Vertrag entweder unvollständig oder — schlimmer — von Gesetzes wegen ergänzt, was nicht immer im Sinne der Parteien ist.
| Pflichtangabe | Gesetzliche Basis | Bemerkung |
|---|---|---|
| Identität der Vertragsparteien | OR Art. 253 | Voller Name, Adresse aller Mieter; bei juristischen Personen: Firmenname + Vertretung |
| Genaue Beschreibung des Mietobjekts | OR Art. 253 | Adresse, Stockwerk, Zimmerzahl, allenfalls Kellerabteil, Parkplatz |
| Nettomietzins | OR Art. 257a | Zwingend separat ausgewiesen — Bruttomietzins ohne klare Aufschlüsselung ist ein Streitpunkt |
| Nebenkosten | OR Art. 257a–b | Abschliessende Auflistung; was nicht genannt ist, gilt als im Mietzins inbegriffen |
| Mietbeginn | OR Art. 253 | Exaktes Datum; ohne Datum entsteht Unklarheit über Beginn der Fristen |
| Vertragsdauer / Befristung | OR Art. 255 | Unbefristet = Normalfall; befristet = endet automatisch ohne Kündigung |
| Kaution (wenn erhoben) | OR Art. 257e | Betrag, Kontoart (Sperrkonto zwingend), Bank |
| Anfangsmietzinsformular | OR Art. 270 Abs. 2 | Kantonal obligatorisch (ZH, BE, GE, BS, LU, ZG u.a.) — bei Fehlen: Mieter kann anfechten |
Vertragsparteien: Wen muss man namentlich aufführen?
Klingt simpel, ist aber ein häufiger Stolperstein. Alle Personen, die tatsächlich in der Wohnung leben werden und Mieterrechte geniessen sollen, müssen im Vertrag stehen. Wer nicht aufgeführt ist, hat im Streitfall keinen direkten Anspruch gegenüber dem Vermieter — und der Vermieter hat umgekehrt keinen direkten Durchgriff. Für Ehepaare oder eingetragene Partnerschaften ist das besonders relevant: Bei einer Familienwohnung muss die Kündigung beiden Mietermitunterzeichnenden zugestellt werden, sonst ist sie nichtig (OR Art. 266m).
Beispielformulierung: «Die Mieterschaft besteht aus: [Vorname Nachname 1], [Vorname Nachname 2], beide wohnhaft an der Mietobjektadresse nach Einzug. Alle genannten Personen sind gesamtschuldnerisch für die Mietzinszahlung verantwortlich.»
Mietobjekt: Präzision schützt vor Konflikten
Die Beschreibung des Mietobjekts in der Vorlage sollte über «3-Zimmer-Wohnung im 2. OG» hinausgehen. Gehört ein Kellerabteil dazu? Ein Parkplatz? Eine Waschküchen-Nutzung? All das sollte explizit geregelt sein — idealerweise mit Angabe der Nummer des Kellerabteils. Was nicht genannt ist, ist rechtlich umstritten.
Beispielformulierung: «Vermietet werden: 3½-Zimmer-Wohnung, [Adresse], 2. Obergeschoss links, inkl. Kellerabteil Nr. 7 und Aussenabstellplatz Nr. 3. Nicht im Mietverhältnis inbegriffen: Estrich-Nutzung.»
Nettomietzins und Nebenkosten: Die wichtigste Trennlinie
OR Art. 257a verpflichtet dazu, Nebenkosten separat vom Nettomietzins auszuweisen, wenn sie nicht im Mietzins inbegriffen sind. Zwei Varianten sind zulässig: Akonto-Zahlungen (mit jährlicher Abrechnung) oder Pauschale (keine Abrechnung, Mieter trägt das Risiko). Die Abrechnung bei Akonto-Zahlungen muss der Vermieter jährlich vorlegen — und der Mieter hat das Recht, Belege einzusehen.
Typisch zulässige Nebenkosten: Heizung, Warmwasser, Hauswart-Grundleistungen, Kehrichtsackgebühren, Lift-Betriebskosten, Gartenunterhalt soweit vereinbart. Nicht als Nebenkosten überwälzbar: Gebäudeversicherung, Hypothekarzinsen, Reparaturen am Gebäude.
Beispielformulierung (Akonto): «Die monatlichen Nebenkosten à Konto betragen CHF [Betrag] und umfassen: Heizung, Warmwasser und anteilige Hauswartkosten. Die Jahresabrechnung erfolgt per 31. Dezember.»
Empfohlene, aber nicht obligatorische Klauseln
Jenseits der Pflichtangaben gibt es eine Reihe von Klauseln, die in keinem Mietvertrag-Muster fehlen sollten — auch wenn das Obligationenrecht sie nicht vorschreibt. Sie verhindern Streit, klären Erwartungen und schützen beide Parteien.
Haustierhaltung
Das Bundesgericht hat geurteilt, dass ein Vermieter die Haustierhaltung grundsätzlich verbieten darf — ausser bei Kleintieren (Aquariumfische, Hamster, Vögel in geringer Anzahl). Diese gelten als Ausdruck des Persönlichkeitsrechts des Mieters und können nicht per Klausel untersagt werden. Wer also in seiner Vorlage pauschal «jegliche Tierhaltung» verbietet, riskiert, dass diese Klausel für Kleintiere ins Leere läuft.
Empfohlene Formulierung: «Die Haltung von Kleintieren (Fische, Kleinnager, Vögel) ist gestattet. Hunde und Katzen bedürfen der schriftlichen Zustimmung der Vermieterschaft.»
Untervermietung
OR Art. 262 erlaubt die Untervermietung grundsätzlich — aber der Mieter muss die Zustimmung des Vermieters einholen. Verweigern darf der Vermieter nur aus bestimmten Gründen (z.B. wenn der Untermietzins missbräuchlich hoch ist oder der Vermieter dadurch erhebliche Nachteile erleidet). Eine Klausel, die die Untervermietung generell ohne Ausnahme verbietet, wäre mit OR Art. 262 unvereinbar. Mehr dazu im Artikel über den Untermietvertrag Schweiz.
Renovationspflichten bei Auszug
Eines der häufigsten Missverständnisse in Schweizer Mietverhältnissen: Wer muss was renovieren? Als Faustregel gilt: Normale Abnutzung trägt der Vermieter, übermässige Abnutzung der Mieter. Was «normal» bedeutet, definiert die paritätische Lebensdauertabelle (herausgegeben von Mieterverband und HEV Schweiz gemeinsam). Ein Mietvertrag, der dem Mieter generell Tapezierarbeiten oder Malerarbeiten auferlegt, ohne Rücksicht auf Einzugszustand und Abnutzung, ist im besten Fall missverständlich, im schlechtesten Fall angreifbar.
Hausordnung als Vertragsbestandteil
Viele Vermieter verweisen im Mietvertrag auf eine Hausordnung. Das ist grundsätzlich zulässig — aber die Hausordnung muss beim Vertragsabschluss übergeben werden und darf keine Pflichten begründen, die über das hinausgehen, was der Mietvertrag selbst erlaubt. Eine nachträglich geänderte Hausordnung bindet die bestehende Mieterschaft nur, wenn sie deren Änderung zugestimmt hat.
Klauseln, die nichtig sind — obwohl sie im Vertrag stehen
Das Schweizer Mietrecht kennt viele zwingende Normen, die vertraglich nicht wegbedungen werden können — auch nicht wenn beide Parteien unterschrieben haben. Ein Vermieter in Zürich verbrachte vor einigen Jahren einen langen Rechtsstreit damit herauszufinden, dass seine seit Jahren im Standardformular enthaltene Reparatur-Klausel schlicht nicht existierte: Der Richter erklärte sie für nichtig und verpflichtete den Vermieter zur Rückzahlung der verlangten Beträge.
Kaution über 3 Monatsmieten — nichtig
OR Art. 257e Abs. 1 ist eindeutig: Bei Wohnräumen darf die Sicherheitsleistung nicht mehr als drei Monatsmieten betragen. Eine Klausel, die mehr verlangt — etwa 4 oder 6 Monatsmieten, wie es vereinzelt in schlecht kopierten Vorlagen vorkommt — ist in diesem Überbetrag nichtig. Der Vermieter kann nur die gesetzlich zulässigen drei Monatsmieten verlangen. Und: Die Kaution muss auf ein Sperrkonto beim Namen des Mieters eingezahlt werden — nicht auf ein Treuhandkonto des Vermieters und schon gar nicht bar übergeben werden. Mehr Details im Artikel über die Mietkaution Schweiz.
Kündigungsfristen kürzer als gesetzliche Minima — nichtig
OR Art. 266c schreibt für Wohnungen eine Kündigungsfrist von drei Monaten auf den ortsüblichen Termin vor. Diese Frist kann vertraglich verlängert werden, nicht aber verkürzt. Eine Klausel «Kündigung mit 1 Monat Frist» für eine Wohnung ist schlicht unwirksam — es gilt automatisch die dreimonatige Frist. Für möblierte Einzelzimmer gilt gemäss OR Art. 266e eine Frist von zwei Wochen auf Ende des Monats.
Pauschale Übernahme aller Reparaturen durch den Mieter — nichtig
OR Art. 256 verpflichtet den Vermieter, die Mietsache in gebrauchstauglichem Zustand zu übergeben und zu erhalten. Klauseln, die dem Mieter sämtliche oder pauschal «alle Reparaturen bis CHF X» auferlegen, sind mit dieser Bestimmung unvereinbar. Was zulässig ist: Der Mieter trägt die Kosten für den «kleinen Unterhalt» — das sind Kleinigkeiten, die er ohne Fachkenntnisse selbst erledigen kann (z.B. Glühbirnen ersetzen, Dichtungen an Wasserhähnen, Scharniere einölen). Nicht zulässig ist eine Klausel, die ihm Sanitärarbeiten, Malerarbeiten oder Elektrorevisionen auferlegt.
Generelles Besuchsverbot oder Einschränkungen des Besuchs — nichtig
Klauseln wie «Besucher dürfen nicht länger als 3 Tage übernachten» oder «Besuche sind nur zu bestimmten Zeiten gestattet» greifen in die Persönlichkeitsrechte des Mieters ein und sind nicht durchsetzbar. Der Vermieter hat in der Mietwohnung nichts zu suchen — der Mieter entscheidet selbst, wen er einlässt und wann. Grenzen zieht das Recht erst beim Daueraufenthalt, der einer Untervermietung gleichkommt.
Allgemeines Rauchverbot — rechtlich umstritten
Ein Rauchverbot in der gesamten Wohnung ist nach schweizerischer Rechtsprechung nicht ohne Weiteres bindend. In Gemeinschaftsräumen und Treppenhäusern kann der Vermieter Rauchverbote durchsetzen — innerhalb der Privatwohnung des Mieters ist das rechtlich deutlich schwieriger. Wer als Vermieter einen rauchfreien Bestand anstrebt, tut gut daran, dies im Übergabeprotokoll festzuhalten und über den Renovationszustand zu regeln.
Kantonale Besonderheiten: Zürich, Bern, Genf
Mietrecht ist Bundesrecht — das Obligationenrecht gilt in allen 26 Kantonen. Trotzdem gibt es erhebliche kantonale Unterschiede, die jeden betreffen, der eine Mietvertrag-Vorlage Schweiz aufsetzt oder unterzeichnet.
Formularpflicht beim Anfangsmietzins (OR Art. 270 Abs. 2)
In Kantonen mit angespanntem Wohnungsmarkt sind Vermieter verpflichtet, den neuen Mieter auf einem amtlichen Formular über den bisherigen Mietzins, den aktuellen Referenzzinssatz (derzeit 1,25%, gültig ab 2. September 2025, zuletzt bestätigt per 2. Juni 2026) und den Landesindex zu informieren. Fehlt dieses Formular bei Vertragsabschluss, kann der Mieter den Anfangsmietzins innerhalb von 30 Tagen nach Schlüsselübergabe anfechten.
Kantone mit Formularpflicht (Stand Juni 2026): Zürich, Bern (neu seit 1. Dezember 2025), Genf, Basel-Stadt, Freiburg, Luzern, Zug, Neuenburg, Waadt. Wer im Kanton Zürich einen Mietvertrag ohne dieses Formular abschliesst, setzt sich dem Risiko einer nachträglichen Mietzinsanfechtung aus.
Zürich: Formularpflicht nur bei Leerstand unter 1,5%
Im Kanton Zürich gilt die Formularpflicht nur, wenn der kantonale Leerstand 1,5 Prozent oder weniger beträgt. In der Praxis ist die Zürcherische Wohnungsmarkt-Lage seit Jahren angespannt genug, dass die Formularpflicht regelmässig anwendbar ist. Zur Sicherheit sollte man das Formular immer mitliefern — das Vergessen kostet mehr als die Mühe des Ausfüllens.
Genf: Strenge Mietpreisregulierung
Der Kanton Genf hat traditionell die strikteste Mietrechts-Praxis der Schweiz. Neben der Formularpflicht für den Anfangsmietzins kennt Genf kantonale Mietpreiskontrollen für subventionierte Wohnungen (HBM, HLM) und spezifische Regeln für die Anfechtung von Anfangsmietzinsen. Wer in Genf einen Mietvertrag abschliesst, sollte unbedingt die kantonalen Formulare (Avis de fixation du loyer initial) verwenden, auch wenn der Vermieter sie nicht proaktiv vorlegt.
Bern: Neu seit Dezember 2025
Der Kanton Bern hat die Formularpflicht für den Anfangsmietzins per 1. Dezember 2025 eingeführt. Das bedeutet: Mietverträge, die ab diesem Datum im Kanton Bern abgeschlossen wurden, erfordern das amtliche Formular — auch wenn man das bisher nicht kannte. Ältere Vorlagen aus dem Jahr 2024 oder früher entsprechen dieser Anforderung nicht mehr.
Ortsübliche Kündigungstermine: ein unterschätzter Unterschied
Während die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungen einheitlich drei Monate beträgt, variiert der «ortsübliche Termin» kantonal. In Zürich und Bern sind das typischerweise der 31. März und der 30. September. In anderen Kantonen oder Gemeinden kann der Termin abweichen. Fehlt eine vertragliche Regelung, gilt der gesetzliche Standard — was zu unerwarteten Diskrepanzen führen kann, wenn eine Partei einen anderen Termin im Kopf hatte.
Vom Vertragsabschluss zur Schlüsselübergabe: Schritt für Schritt
Eine Mietvertrag-Vorlage ist das eine. Der Prozess rund um die Unterzeichnung und den Einzug ist das andere. Wer die Schritte in der richtigen Reihenfolge abarbeitet, vermeidet die häufigsten Pannen.
- Vorab: Kreditauskunft und Referenzen — Der Vermieter darf eine Bonitätsprüfung verlangen. Der Mieter sollte wissen, was im Betreibungsregisterauszug steht, bevor er ihn einreicht.
- Vertrag durchlesen — alle Seiten — Klingt trivial, wird aber überraschend selten getan. Besonders: Nebenkosten-Liste, Kautionsbetrag, Kündigungsfristen und -termine, allfällige Sonderklauseln im Anhang.
- Anfangsmietzinsformular prüfen — In Formularpflichtkantonen: Ist das Formular dabei? Stimmen die Angaben zur Vormiete?
- Kautionszahlung auf Sperrkonto — Niemals direkt auf ein Konto des Vermieters. Das Sperrkonto wird auf den Namen des Mieters eröffnet; der Vermieter erhält nur die Verpfändungsbestätigung der Bank.
- Übergabeprotokoll beim Einzug — Mit Fotos. Jeder Kratzer, jeder Fleck, jede Verfärbung dokumentieren. Das Protokoll muss von beiden Parteien unterschrieben werden — und eine Kopie gehört zum Mieter. Details dazu im Artikel über das Übergabeprotokoll Schweiz.
- Schlüsselübergabe und Zählerstände — Strom, Wasser, Gas: Anfangsstände notieren und im Protokoll festhalten.
- Referenzzinssatz merken — Der aktuelle Referenzzinssatz (1,25%) ist die Basis für spätere Mietzinserhöhungen oder -senkungen. Steigt er, kann der Vermieter erhöhen; sinkt er, hat der Mieter Anspruch auf Senkung. Mehr dazu im Artikel über die Mietzinserhöhung Schweiz.
FAQ: Mietvertrag Vorlage Schweiz
Muss ein Mietvertrag in der Schweiz schriftlich abgeschlossen werden?
Nein — OR Art. 253 schreibt keine Schriftform vor. Ein mündlicher Mietvertrag ist gültig. Praktisch ist er aber ein Risiko für beide Parteien, weil Vereinbarungen über Nebenkosten, Kaution und Fristen im Streitfall schwer beweisbar sind. Die Verwendung einer schriftlichen Vorlage ist dringend empfohlen.
Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?
Bei Wohnräumen maximal drei Monatsmieten (OR Art. 257e). Bei Geschäftsräumen gibt es keine gesetzliche Obergrenze, aber branchenüblich sind ebenfalls drei bis sechs Monate. Die Kaution muss zwingend auf ein Sperrkonto beim Namen des Mieters eingezahlt werden — nicht auf ein allgemeines Konto des Vermieters.
Was ist der Unterschied zwischen Nettomietzins und Bruttomietzins?
Der Nettomietzins ist der reine Mietzins ohne Nebenkosten. Der Bruttomietzins enthält entweder Nebenkosten-Akonto oder eine Pauschale. OR Art. 257a verlangt, dass Nebenkosten separat ausgewiesen werden, wenn sie extra erhoben werden — fehlt die Aufschlüsselung, gelten sie als im Mietzins inbegriffen.
Welche Kündigungsfrist gilt für eine Wohnung in der Schweiz?
Gesetzlich drei Monate auf den ortsüblichen Termin (OR Art. 266c) — in Zürich und Bern typischerweise 31. März und 30. September. Vertraglich kann eine längere Frist vereinbart werden, nicht aber eine kürzere. Die Kündigung von Wohnraum muss auf dem amtlichen Formular erfolgen und bei Familienwohnungen beiden Partnern zugestellt werden.
Kann ich einen Anfangsmietzins anfechten?
Ja, innerhalb von 30 Tagen nach Übergabe der Mietsache (OR Art. 270). In Formularpflichtkantonen (ZH, BE, GE etc.) muss der Vermieter ausserdem das amtliche Formular mit dem bisherigen Mietzins vorlegen. Fehlt es, verlängert sich die Anfechtungsfrist faktisch. Ein Anfangsmietzins kann auch dann angefochten werden, wenn er den bisherigen Mietzins um mehr als 10% übersteigt.
Darf der Vermieter Haustiere generell verbieten?
Hunde und Katzen darf der Vermieter vertraglich verbieten oder von seiner Zustimmung abhängig machen. Kleintiere (Fische, Hamster, Vögel in normaler Anzahl) darf er nicht verbieten — ein solches Verbot verstösst gegen die Persönlichkeitsrechte des Mieters und ist nicht durchsetzbar.
Was bedeutet der Referenzzinssatz für meinen Mietvertrag?
Der hypothekarische Referenzzinssatz (aktuell 1,25%, gültig seit 2. September 2025) ist die Basis für erlaubte Mietzinsanpassungen. Steigt der Referenzzinssatz, darf der Vermieter die Miete erhöhen. Sinkt er, hat der Mieter Anspruch auf Senkung. Der Satz wird vom BWO quartalsweise publiziert — nächste Bekanntgabe: 1. September 2026.
Wann ist eine Kündigung des Mietvertrags nichtig?
Eine Kündigung ist anfechtbar (OR Art. 271), wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst — etwa als Rache für eine berechtigte Reklamation. Sie ist nichtig, wenn sie nicht auf dem amtlichen Formular erfolgt (bei Wohnraum), wenn sie eine Familienwohnung betrifft und nur einem der beiden eingetragenen Mieter zugestellt wurde, oder wenn Fristen und Termine nicht eingehalten wurden. Mehr dazu im Artikel über die Kündigung Mietvertrag Schweiz.
Was ist der Unterschied zwischen befristetem und unbefristetem Mietvertrag?
Ein unbefristeter Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und endet nur durch Kündigung. Ein befristeter Mietvertrag (OR Art. 255) endet automatisch am vereinbarten Datum — ohne Kündigung. Wird er stillschweigend über das Enddatum hinaus weitergeführt, gilt er als unbefristet erneuert. Mehr als zwei aufeinanderfolgende Befristungen mit dem gleichen Mieter werden von den Gerichten oft als unbefristetes Verhältnis gewertet.
Welche Nebenkosten dürfen nicht auf den Mieter überwälzt werden?
Nicht zulässig als Nebenkosten: Gebäudeversicherungsprämien, Hypothekarzinsen, Grundsteuern, Verwaltungsaufwand des Vermieters, grössere Reparaturen und Renovationen. Zulässig sind nur die tatsächlichen Aufwendungen für Leistungen, die direkt mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen (OR Art. 257b): Heizung, Warmwasser, Strom Gemeinschaftsflächen, Kehricht, Lift.
Ein wasserdichter Mietvertrag entsteht nicht durch blindes Übernehmen einer Vorlage aus dem Internet, sondern durch das Verstehen der Klauseln dahinter. Wer ein Mietverhältnis auf solide Grundlagen stellen will — ob als Vermieter oder als Mieter — findet im allgemeinen Mietrecht Schweiz-Leitfaden die rechtlichen Hintergründe zu Rechten und Pflichten beider Parteien.