Der Mietvertrag gehört zu den häufigsten Verträgen in der Schweiz — fast 60% der Bevölkerung mieten. Aber was muss drin stehen, und wo lauern die Fallen? Ein Praktiker-Guide.
Pflichtinhalte eines Mietvertrags
Das Schweizer Mietrecht (OR Art. 253ff.) ist weitgehend formfrei. Ein mündlicher Mietvertrag ist gültig — aber niemand bei klarem Verstand sollte das riskieren. Empfohlene Mindestinhalte:
| Element | Details |
|---|---|
| Parteien | Vermieter und Mieter mit vollständigen Angaben |
| Mietobjekt | Adresse, Stockwerk, Zimmeranzahl, Fläche |
| Mietzins | Nettomiete + Nebenkosten separat |
| Referenzzinssatz | Aktuell bei Vertragsabschluss (1,75%) |
| Nebenkosten | Auflistung welche Posten, Akontozahlung oder Pauschale |
| Mietbeginn/-dauer | Befristet oder unbefristet |
| Kündigungsfrist | Min. 3 Monate auf offiziellen Termin |
| Kaution | Max. 3 Monatsmieten, Sperrkonto obligatorisch |
Nebenkosten: Das ewige Streitthema
Nebenkosten müssen im Vertrag spezifiziert sein — was nicht aufgeführt ist, ist im Mietzins inbegriffen. Typische Positionen: Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Hauswart, Wasser/Abwasser. Der Vermieter muss jährlich abrechnen (bei Akontozahlung).
Praxistipp: Immer Akontozahlung statt Pauschale verlangen. Bei der Pauschale hat man keinen Anspruch auf Rückerstattung, auch wenn die realen Kosten tiefer sind.
Mietzins und Referenzzinssatz
Der Referenzzinssatz (aktuell 1,75%) ist DAS zentrale Instrument im Schweizer Mietrecht. Bei einer Senkung kann der Mieter eine Mietzinsreduktion verlangen. Bei einer Erhöhung darf der Vermieter aufschlagen — aber nur mit offiziellem Formular und korrekter Begründung.
Kaution: Die Regeln
Maximal 3 Monatsmieten (Wohnungen) bzw. 6 Monatsmieten (Geschäftsräume). Muss auf ein Sperrkonto bei einer Bank einbezahlt werden — der Vermieter darf das Geld NICHT auf sein eigenes Konto legen. Bei Auszug: Rückgabe innert einem Jahr, sofern keine Forderungen.
Kündigung: Wann und wie?
Übliche Kündigungstermine: 31. März und 30. September (ortsüblich, kann variieren). Kündigungsfrist: mindestens 3 Monate. Die Kündigung muss auf dem amtlichen Formular des Kantons erfolgen — bei Familienwohnungen müssen BEIDE Ehepartner separat unterschreiben.
Eine Kündigung kann angefochten werden, wenn sie missbräuchlich ist (z.B. Rachekündigung nach Mietzinsanfechtung). Die Schlichtungsbehörde ist erste Anlaufstelle — kostenlos.
Häufige Stolperfallen
1. Nebenkostenpauschale statt Akonto — verhindert Rückforderung
2. Fehlender Referenzzinssatz im Vertrag — macht Anpassungen schwierig
3. Kaution auf Privatkonto des Vermieters — gesetzeswidrig
4. Kein Übergabeprotokoll — Beweisproblem bei Auszug
5. Falsche Kündigungstermine — Kündigung ungültig
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch darf die Kaution sein?
Max. 3 Monatsmieten (Wohnungen). Muss auf Sperrkonto bei einer Bank.
Kann der Vermieter grundlos kündigen?
Grundsätzlich ja, aber nicht missbräuchlich. Rachekündigungen und Kündigungen zur erzwungenen Mietzinserhöhung sind anfechtbar.
Was ist der Referenzzinssatz?
Der hypothekarische Referenzzinssatz (aktuell 1,75%) bildet die Basis für Mietzinsanpassungen. Jede Änderung kann eine Mietanpassung auslösen.
Verwandte Vorlagen: Arbeitsvertrag und Kündigung Vorlage.