Mietvertrag kündigen Schweiz 2026 — das Wichtigste:- Frist Wohnräume: 3 Monate (Art. 266c OR)
- Frist Geschäftsräume: 6 Monate (Art. 266d OR)
- Ortsübliche Termine: 31. März / 30. Juni / 30. September
- Mieter: Schriftlich per Einschreiben — kein amtliches Formular nötig
- Vermieter: Amtliches Kantonsformular zwingend (sonst nichtig)
- Kündigung beim Empfänger rechtzeitig eingetroffen = massgebend
Der Schweizer Mieterschutz ist stark — und das gilt auch für die Kündigung. Wer als Vermieter nicht das amtliche Formular verwendet, kündigt nichtig. Wer als Mieter die Frist um einen Tag verpasst, muss ein weiteres Quartal warten.
Gesetzliche Grundlagen: Art. 266 OR
Das Obligationenrecht (OR) regelt die Kündigung von Mietverhältnissen in den Artikeln 266–266o:
- Art. 266c OR: Wohnräume — Kündigung 3 Monate vor dem nächsten Kündigungstermin
- Art. 266d OR: Geschäftsräume — 6 Monate Frist
- Art. 266l OR: Vermieter muss amtliches Formular des Kantons verwenden (bei Wohnräumen)
- Art. 264 OR: Vorzeitige Rückgabe durch zumutbaren Nachmieter möglich
- Art. 271 OR: Mieter kann missbräuchliche Kündigung anfechten (innerhalb von 30 Tagen)
Kündigungsfristen und -termine 2026
| Ziel-Termin | Späteste Zustellung | Frist (Wohnräume) |
|---|
| 31. März 2026 | 31. Dezember 2025 | 3 Monate |
| 30. Juni 2026 | 31. März 2026 | 3 Monate |
| 30. September 2026 | 30. Juni 2026 | 3 Monate |
| 31. Dezember 2026 | 30. September 2026 | 3 Monate |
Musterbrief: Kündigung Mietvertrag durch Mieter
[Vor- und Nachname Mieter]
[Strasse, Hausnummer]
[PLZ, Ort]
[Ort], [Datum]
[Vor- und Nachname Vermieter]
[Adresse Vermieter]
Einschreiben
Betreff: Kündigung des Mietvertrags für die Wohnung [Adresse], [PLZ Ort]
Sehr geehrte/r [Herr/Frau Nachname Vermieter]
Hiermit kündige ich den Mietvertrag vom [Datum Mietvertrag] für die oben genannte Wohnung fristgerecht und ordentlich per [Kündigungsdatum].
Ich bitte Sie, mir die Entgegennahme dieser Kündigung schriftlich zu bestätigen.
Freundliche Grüsse
[Unterschrift]
[Vor- und Nachname]
Sonderfall: Kündigung durch den Vermieter
Der Vermieter muss für die Kündigung von Wohnräumen zwingend das amtliche Formular des jeweiligen Kantons verwenden (Art. 266l OR). Eine formlose Kündigung oder Kündigung per E-Mail ist nichtig.
Vorzeitige Auflösung: der Nachmieter-Weg (Art. 264 OR)
Will ein Mieter früher aus dem Vertrag heraus: Er kann einen zumutbaren Nachmieter präsentieren. Der Nachmieter muss zahlungsfähig sein, bereit sein den Vertrag zu denselben Konditionen zu übernehmen, und vom Vermieter akzeptiert werden. Akzeptiert der Vermieter den Nachmieter, endet das Mietverhältnis auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin.
Weitere Vorlagen: Arbeitsvertrag Vorlage Schweiz und andere Musterverträge aus unserem Verzeichnis.
FAQ
Wie lange sind die Kündigungsfristen für Mietverträge in der Schweiz?
In der Schweiz gilt für Wohnräume eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten (Art. 266c OR), für Geschäftsräume 6 Monate (Art. 266d OR). Die Kündigung muss zum nächstmöglichen gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungstermin erfolgen. Viele Kantone kennen die Termine 31. März, 30. Juni und 30. September als ortsübliche Kündigungstermine.
Muss die Kündigung auf dem amtlichen Formular eingereicht werden?
Ja — bei Wohnräumen muss der Vermieter die Kündigung auf dem amtlichen Formular des Kantons einreichen (Art. 266l OR). Ohne amtliches Formular ist die Kündigung durch den Vermieter nichtig. Für Mieter gibt es keine Formpflicht beim amtlichen Formular — ein schriftlicher Kündigungsbrief genügt, der per Einschreiben zugestellt wird.
Was sind die gesetzlichen Kündigungstermine in der Schweiz?
Die gesetzlichen Kündigungstermine variieren nach Kanton und Objekt. Weit verbreitet sind: 31. März, 30. Juni, 30. September und teilweise 31. Dezember. Massgebend ist der Ortsgebrauch am Lage des Mietobjekts. Im Mietvertrag können abweichende Termine vereinbart werden — diese gehen dem Ortsgebrauch vor.
Kann ich meinen Mietvertrag vorzeitig auflösen?
Ja, durch Stellung eines zumutbaren Nachmieters (Art. 264 OR). Der Mieter kann vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden, wenn er dem Vermieter einen zahlungsfähigen, zumutbaren Nachmieter präsentiert. Der Vermieter muss den Nachmieter akzeptieren, wenn keine sachlichen Ablehnungsgründe bestehen.
Wie kündige ich meinen Mietvertrag in der Schweiz richtig?
Der Mieter kündigt schriftlich per Einschreiben an den Vermieter. Die Kündigung muss so frühzeitig ankommen, dass die gesetzliche Frist (3 Monate) vor dem Kündigungstermin eingehalten wird. Beispiel: Kündigung zum 30. September muss spätestens am 30. Juni eingetroffen sein. Datum des Eintreffens (nicht Absendedatum) zählt.